住宅租賃用房產損失之限制做法

住宅用房產投資者會因 2018 年 12 月 5 日頒布的稅務法案，而無法抵銷收入額外扣除額（薪水/工資或公司收入），  扣除額只適用於住宅用房產收入。 

扣除額將（虧損）將用於降低未來的住宅用房產收入，或用於減少出售住宅用房產的應課稅收入金額（如有）。  任何剩餘未使用的扣除額仍將屬於限制費用減除。 然而，在某些住宅用房產會於出售時課徵稅務，未使用之扣除額即可釋出，用以折抵其他收入衍生之稅務。

若是該稅務法案（稅收（2019 - 20 年度，GST 離岸供應商登記和補救事項）法案）以現行形式頒布，新的區分 (ring-fencing) 規則將於 2019/20 收入年度開始適用。 因此多數住宅用房產投資者之適用日期為 2019 年 4 月 1 日，但適用於提前結算日期的納稅人會較早。

擬議的新規則適用於「住宅用地」（於紐西蘭或海外），定義同明線測試之現有「住宅用地」。 不過，此規則不適用於：

• 納稅人的主要住處；
• 已受「混合用途資產」規定限制之住宅房地產；
• 將在出售時課徵稅務之住宅用房產；
• 股權分散公司擁有之住宅用房產；
• 特定員工宿舍。

預設狀況是該規則適用於整個投資組合，亦即納稅人可使用一住宅用房產之扣除額折抵其他物業衍生之稅務，計算其投資組合的整體利潤或損失。 但若納稅人希望採用該替代方法，則可選擇以個別房產方式適用。

特殊規則將適用，以防止中間公司（例如公司或信託）用作規避限制之方式。 此特殊規則適用於以融資方式取得公司份者，以及收入年度中超過 50% 之公司資產為住宅用房產者。

受影響的住宅用房產投資者可考慮將可扣除的開支（例如維修和保養）於當前收入年度申報，以免受新頒布之限制規則影響。    

財政部和國內稅收部門預計，限制規則將使住宅用房產投資者每年損失約 1.9 億紐元。

伊恩·克雷格，稅務合夥人，國家稅務主管

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